Финансы

Лицо, не являющееся болгарским гражданином, а также не являющееся гражданином государства - члена Европейского союза (ЕС) вправе владеть в Болгарии недвижимостью /квартиры, дома и пр./, но не и землей. Это запрет в силе и для иностранцев, являющихся гражданами государства-члена ЕС. В отношении последних, однако, этот запрет будет упразднен в пределах нескольких лет. Когда данный покупатель/покупательница совершит покупку квартиры в стране, он/она приобретает право собственности на объект недвижимости вместе с правом на строительство на земельном участке, на котором построено здание. Таким образом, ему/ей нет необходимости в регистрации торгового общества в Болгарии.

Если лицо, не являющееся болгарским гражданином, желает приобрести на праве собственности объект земельной недвижимости или доли объекта земельной недвижимости, в настоящее время он не имеет права совершить эту покупку в Болгарии, так как он не имеет право стать владельцем земельной недвижимости. Вот почему покупателю все еще необходимо учредить болгарское общество с ограниченной ответственностью, которое общество вправе владеть земельной недвижимостью. Эта процедура должна быть совершена через болгарского адвоката, ее стоимость составляет 500 евро, при этом в данную цену включены государственные сборы и гонорар адвоката.

ИСКЛЮЧЕНИЕ: В тех случаях, когда лицо, не являющееся болгарским гражданином, получило разрешение на постоянное пребывание в Болгарии, это лицо имеет право приобретать на праве собственности земельную недвижимость для второго жилья. Адвокат может совершить и процедуру по выдаче удостоверения на постоянное пребывание в Болгарии та том условии, что покупатель соответствует необходимым условиям. Принципиально эти условия следующие: адрес постоянного места жительства в стране; доказанный доход, позволяющий лицу содержать себя и оплачивать взносы своего социального страхования.

ПРОЦЕСС КУПЛИ

Ниже описан стандартный процесс покупки объекта недвижимости в Болгарии:

Первый шаг – бронирование объекта недвижимости и уплата соответствующего задатка. Затем в рамках предварительно определенного срока необходимо изготовить предварительный договор купли-продажи.

Предварительный договор купли-продажи изготавливается застройщиком, затем подвергается проверке адвокатом, рекомендованным агентством из-за его высокого профессионализма и по причине незнания покупателем болгарского законодательства. По своей оценке покупатель вправе и сам назначить адвоката, который совершит упомянутые проверки.

Адвокат покупателя выполнит необходимые проверки документов на право собственности, лицензий, разрешений, обременений и условий договора.

Окончательной формой купли объекта недвижимости в Болгарии /земельной недвижимости, объекта недвижимости / является Нотариальный акт, совершением которого осуществляется передача права собственности на объект недвижимости. Подписание акта совершается собственноручно самим покупателем или его адвокатом, действующим по доверенности, которая должна быть заверена болгарским консулом или нотариусом. Если доверенность заверена нотариусом, на обороте документа должен быть проставлен апостиль, благодаря которому этот документ может быть использован на законном основании в Болгарии. Выдачу апостиля осуществляет Министерство иностранных дел. При официальной передаче прав собственности в форме нотариального акта покупатель обязан заплатить покупную цену и соответствующие госпошлины и сборы в размере, не превышающем 5 % покупной цены. Кроме покупной цены расходы на стандартный процесс купли объекта недвижимости в Болгарии включают следующее:

муниципальный налог, который рассчитывается как процент покупной цены по нотариальному акту. Точный процент зависит от муниципалитета, в ведении которого находится объект недвижимости, а налог определяется горсоветом.

Нотариальная плата рассчитывается на основании цены, указанной в нотариальном акте, в соответствии с установленным законом тарифом.

Регистрация объекта земельной недвижимости составляет 0.1% стоимости.

Уплата налога на объект земельной недвижимости и налога за уборку бытового мусора производится ежегодно после приобретения собственности и выдачи удостоверения на использование объекта.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ:

Согласно болгарскому законодательству каждый объект недвижимости, приобретенный каждым из супругов во время брака, является общей собственностью обеих супругов.

Несостоятельность застройщика – Если застройщик будет объявлен в несостоятельности, каждый из покупателей становится кредитором торгового общества. Это означает, что он/она имеет право голосовать на Общем собрании кредиторов и решать, что следует предпринять в отношении имущества этого общества для восстановления его/ее средств /через оздоровление общества или посредством продажи его имущества/. Суд назначает временного управляющего обществом застройщика, который управляет его действиями и отвечает за удовлетворение кредиторов. Каждый этап процесса находится под наблюдением и контролем суда, что является гарантией интересов кредиторов.

Наследство – Согласно правилам международного частного права, когда на территории Болгарии имеется объект недвижимости, который представляет собой часть наследства, правила наследования определяются положениями болгарского законодательства. Согласно этим положениям в нашей стране имеются два типа наследников – по закону и по завещанию. Наследники по закону определяются в следующем порядке:

1. дети завещателя;

2. родители завещателя;

3. братья и сестры завещателя;

4. бабушки и дедушки завещателя;

5. другие родственники до определенной степени родства.

Супруг/супруга ВСЕГДА получает в наследство вместе с первыми тремя группами и исключает 5-ю и 6-ю группа от наследования, а если не имеется других наследников, супруг/супруга получает все наследство в полном объеме. В тех случаях, когда передача наследства производится по завещанию, завещатель не вправе нарушать так называемую “причитающуюся часть” своих наследников. Это та часть наследства, которую надлежит получить детям, родителям или супругу/супруге. Причитающаяся детям ( в том числе усыновленным) часть, когда завещатель не имеет супруга/и следующая: при наличии одного ребенка и его потомства – 1/2, а при наличии более одного ребенка или потомства этих детей – 2/3 собственности завещателя. Часть, причитающаяся обеим родителям или тому родителю, который пережил другого, составляет 1/3.Причитающаяся супругу/супруге часть составляет 1/2, если он/она единственный наследник, и 1/3, если у завещателя имеются и живые родители. В тех случаях, когда у завещателя имеются дети и супруг/а, причитающаяся супругу/супруге часть равна причитающейся каждому ребенку части. В этом случае располагаемая часть, если имеется один ребенок, равна 1/3, а если детей двое – 1/4; при наличии троих и более трех детей эта часть равна 1/6 наследства. Если эта часть будет нарушена, наследник вправе в судебном порядке потребовать восстановления. Покупатель, в качестве завещателя, вправе выбрать также правила наследования того государства, в котором от проживает, в качестве применимых в отношении его имущества на территории Болгарии. Это может быть совершено посредством завещания, составленного согласно местному законодательству. Несмотря на это, нельзя нарушать причитающуюся наследникам часть согласно болгарскому законодательству. Завещание может быть составлено и в Болгарии, с соблюдением в этом случае болгарской процедуры. Если у покупателя нет завещания, в силу вступают подробно описанные выше в тексте положения о наследовании по закону. ТОЛЬКО ЕСЛИ нет и наследников по закону, и наследников по завещанию объекта недвижимости, болгарское государство или муниципалитет, на территории которого находится объект недвижимости, вправе унаследовать данный объект.

Налогообложение

НДС

Здесь указан правовой статус покупателя в обеих ситуациях:

1) в качестве физического лица и

2) в качестве торгового общества.

Если покупатель приобретет объект недвижимости в качестве юридического лица и зарегистрирует общество по Закона о НДС, он будет вправе получить обратно 20% указанной в нотариальном акте цены.Если он/она приобретет объект недвижимости в качестве физического лица, он не имеет права на восстановление ему/ей НДС.

Налоги

1. на повторную продажу имущества в качестве:

a) физического лица и

б) юридического лица /торгового общества/

2. на сдачу объекта недвижимости под аренду в качестве:

a) физического лица и

б) юридического лица / торгового общества

/. Здесь положение следующее:

1. a) Если покупатель осуществил продажу объекта недвижимости в качестве физического лица, налог вычисляется на основании разницы между указанной в нотариальном акте ценой объекта недвижимости и продажной ценой. В Болгарии причитающийся налог составляет 10 %. Несмотря на это, продавец обязан декларировать доход перед властями своего государства, а также заплатить остаток причитающейся там суммы.

1. б) в качестве юридического лица / торгового общества / признаются все расходы. Покупатель уплачивает 10 %-й налог в Болгарии и не производит никаких уплат у себя в стране, кроме тех случаев, когда он решит использовать прибыль торгового общества в личных целях. В данном случае, кроме уже уплаченного 10 %-го налога, ему необходимо уплатить 7 %-й налог на дивиденды. Если в его стране налог более высокий, они вычитаются и при уплате налога там.

Вышеуказанное может быть оптимизировано благодаря использованию услуг опытного бухгалтера.

2 a) за сдачу объекта недвижимости под аренду в качестве физического лица – доходы от аренды облагаются 10 % налога. Покупатели обязаны уплатить разницу между налоговыми ставками в нашей и своей стране. Если они сдают квартиру под аренду торговому обществу, нет необходимости в заполнении налоговой декларации. Если арендатор недвижимости является физическим лицом, налоговую декларацию следует подавать ежеквартально через представителя в Болгарии.

2 б) за сдачу объекта недвижимости под аренду в качестве торгового общества, доходы от аренды включаются в общий доход юридического лица. Все расходы признаются. Покупатели обязаны уплатить 10 % налога на чистую прибыль.

Расходы, которые они несут в качестве торгового общества, это расходы на оплату услуг бухгалтера, а при сдаче объекта недвижимости под аренду – расходы на социальное страхование.